Det norske boligmarkedet - Tiiiiiiiiiimbeeeeeeeer!!!!
Lagt inn: 19 jun 2018, 20:54
Ja hva skal man si. Tenkte det var greit å lage en egen tråd om dette siden det ble et litt omfattende tema i min tråd som egentlig skal handle mest om reise/liv i Thailand 
Starter litt med min egen situasjon.
Har jo skummet over nyhetene siden rundt oktober i fjor angående boligmarkedet og var rimelig positiv til å selge selv nå når jeg kom hjem i april. Tenkte at dette kommer til å gå kjapt og greit. Men du verden for en kald-dusj det har vært. Så jeg tenkte det er greit å prøve å oppsummere litt mine inntrykk fra egne opplevelser, samtaler med megler(e), andre som selger og litt ting jeg har funnet på nettet gjenom research.
Som kjent bor jeg i bartebyen omtrent midt i Norge. Sist gang jeg handlet bolig var i 2006 og her har jeg bodd siden. Min første leilighet ble kjøpt i 1999 for 405.000 kr, og som artig nok var samme type leilighet som jeg eier nå, bare i en annen gate. Den ble solgt i 2004 for 850.000 kr, som var en solid gevinst som ble brukt til å cashe ut studielånet (som jeg hatet som pesten pga kvartalsvise avdrag) og kjøpe ny bolig i Trondheim sentrum. Den nye boligen ble en 2-roms leilighet på ca 50 kvadrat til 1.250.000 kr (selveier) med ca 3000 kr i fellesutgifter pr måned. Bodde der fram til 2006 da den ble solgt for 1.325.000. Hensyntatt avgift og meglerutgifter så var det jo et merkbart netto tap på rett rundt 100.000 kr.
Dagens leilighet ble så innkjøpt i 2006 for 1.250.000 kr. Brydde meg ikke så mye om boligprisene men i gaten her ble det solgt 1 leilighet i samme lavblokok i 2012 (siste som ble solgt her) for 1.920.000 kr, og 1 i nabo-blokken solgte i 2016 for 1.690.000 kr. Den siste et tvangssalg så vidt jeg forsto, og med relativt dårlig standard (orginal innredning fra slutten av 70-tallet).
Så jeg var tenkte det ville være en grei sak å selge og syntes ut fra standard og økonomi i borettslaget at en prisantydning på 1.890.000 ville gi et kjapt og greit salg. Sammenlignbare leiligheter som var på markedet da lå på rundt 1,9-2 millioner. Etter 2 uker med nærmest umenneskelig ryddejobb hadde jeg alt klart til fotografering så leiligheten kunne legges ut for salg i slutten av april. Skal være blodig ærlig og si det var et slag i ansiktet når det ikke om 1 person på visningen. Men jeg var offensiv i tankegangen og ville kjøre på med 1 visning pr uke til vi hadde salget i boks. Tanken var at felles visning ville gi flere interessenter og mulig budkrig. Ikke før 4de visning kom det 1 person på visning. Og interessen var så som så siden hun syntes leiligheten var litt stor. Etter 6 visninger skjønte jeg at om det skulle bli salg før sommeren så måtte jeg ta litt grep og gå ned i pris. Så prisen ble redusert til 1.690.000 kr. Og ny visning var i går. Resultatet var mildt sagt skuffende. Nok en gang var det 1 part på visningen. Et ungt par som hadde en lang liste med leiligheter de skulle se på. Og min kom ikke igjenom nåløyet for de ville ikke skrives på listen.
Underveis har jeg pratet mye med folk i området og har fulgt med på salgs-utviklingen her også. Resultatet er mildt sagt nedslående. Så og si ingenting selges. De siste leilighetene som ble solgt i mitt borettslag var i januar-mars (2-3 stykker), men de lå ikke lenge ute. Litt av problemet er nok at det plutselig kom et rush med leligheter til salgs her. På ett tidspunkt var det over 20 leiligheter til salgs (av forskjellig type), og derav 8 av samme type jeg har. Kun 1 av de er blitt solgt og den gikk for 1.395.000 kr. Det er den siste av samme type jeg sitter med som er solgt.
Men det er ikke bare her folk sliter med å selge. Samme historien har jeg hørt fra folk over hele byen.
Slik jeg ser det er det 3 trender her i Trondheims området som jeg tror er årsaken (ren spekulasjon fra min side);
1. Folk er blitt mye mer defensive nå enn tidligere. De vil selge bolig før de kjøper så de unngår å brenne inne med 2 boliger og vet hva de har å kjøpe ny bolig for. Det gir et betydelig seigere marked.
2. Folk er defensive pga forventet renteøkning. Egentlig en svært underlig sak men trolig pga de ikke forstår helt situasjonen. Kjøper man nå så kan man få en historisk billig fastrente de neste 10 årene. Og om an så selger i løpet av de årene så får man høyst sansynlig en gevist på selve lånet på toppen.
3. Folk forventer boligpris fall framover pga renteøkningen. For de som kun leier er dette selvsagt smart. Men for de som sitter med bolig er dette bare tull da dagens bolig også naturlig nok rammes av et boligpris fall, så den vinningen går opp i spinningen som det heter.
Det er mulig det er en 4de faktor inne i bildet, og det er økonomien i husholdningene i Norge i dag. Mitt inntrykk er at svært mange lever over evne. Forbrukslån og kredittkortgjeld er blitt vanlig. Tror også Norge har fått en tilstand der de som har mye penger har fått enda mer penger, mens de som har lite eller gjenomsnittlig inntekt har mindre å rutte med. Mye pga overforbruk. Jeg merker jeg blir fysisk dårlig av å høre/se reklamer for forbrukslån og kredittkort på radio, tv eller i avisene. Folk blir hjernevasket til å se på lån som en helt ok sak. Ta deg opp lån og reis rundt og se verden! Men du verden den turen kan bli dyr...
En annen ting jeg reagerer på er fokuset på renteheving og konsekvensen for husholdningsøkonomien. Den virker veldig en-dimensjonal i den forstand at det handler om man klarer den månedlige ekstrautgiften. Selvsagt er det skremmende at 14% ikke klarer noen eller 1 % renteøkning. Men det man glemmer er at en økende rente som regel også medfører en synkende boligpris. Når man så trekker inn hvor mye lån folk har på bolig, forbrukslån, billån, kredittkort som alt skal betjenes....og så går kanskje verdien på boligen ned 10-20-30%? Hvordan skal du da løse den floken? Selger du boligen så sitter du igjen med netto lån?
Jeg tror vi ser emningen av en forferdelig smell, ikke bare i norsk men i internasjonal økonomi. Jeg har egentlig ventet på dette siden smellen i 2007 pga man i ettertid ikke løste det fundamentale problemet som var for stor gjeld i alle ledd i samfunnet. Istedenfor har man pøst på med mere og mere gjeld.
Man kan gjerne tro at sentralbankene vil være tilbakeholdne med å skru opp rentene pga konsekvensene. Men man skal huske at det stoppet ikke sentralbankene på slutten av 1970 tallet da rentene ble skrudd opp noe helt vanvittig. For meg er det helt åpenbart at dette skjer for å melke markedene. Noen tjener sinsykt mye penger på dette. Og jeg tror det kommer til å skje igjen. Kanskje ikke så voldsomt som den gangen, men heller ikke umulig.
Så min oppfordring er å gå litt på "gjelds-avrusning". Begynn å rydde opp i privatøkonomien og ha stålkontroll på budsjettet. Vær sikker på at du tåler 3-5% renteøkning. Ha penger i bakhånd. Bor du i for dyr bolig? Selg og kjøp noe du har råd til. Sett deg grundig inn i finansiering og husleie for nye prosjekter. Ofte har de avdragsfri periode de første årene før det smeller inn en syk økning i husleie, og den som eier da sitter fort med svarteper.
Jeg ser ikke svart på mitt eget salg, da det er bare et spørsmål om tid og pris uansett. Jeg kan i prinsippet selge for 1 krone og fortsatt ha penger igjen på kontoen. Så jeg er ikke i noen knipe. Men det er blitt et besynderlig marked, der boligmarkedet i Oslo sentrum ser ut til å dominere overskriftene, mens i "utkant-Norge" er det mørke natta på boligmarkedet.
Og èn ting er jeg rimelig sikker på. Det området som har hatt størst boligprisvekst (Oslo) er også det området som kommer til å bli hardest rammet om fallet blir slik jeg tror.
Dagens rør i kaffegruten
Starter litt med min egen situasjon.
Har jo skummet over nyhetene siden rundt oktober i fjor angående boligmarkedet og var rimelig positiv til å selge selv nå når jeg kom hjem i april. Tenkte at dette kommer til å gå kjapt og greit. Men du verden for en kald-dusj det har vært. Så jeg tenkte det er greit å prøve å oppsummere litt mine inntrykk fra egne opplevelser, samtaler med megler(e), andre som selger og litt ting jeg har funnet på nettet gjenom research.
Som kjent bor jeg i bartebyen omtrent midt i Norge. Sist gang jeg handlet bolig var i 2006 og her har jeg bodd siden. Min første leilighet ble kjøpt i 1999 for 405.000 kr, og som artig nok var samme type leilighet som jeg eier nå, bare i en annen gate. Den ble solgt i 2004 for 850.000 kr, som var en solid gevinst som ble brukt til å cashe ut studielånet (som jeg hatet som pesten pga kvartalsvise avdrag) og kjøpe ny bolig i Trondheim sentrum. Den nye boligen ble en 2-roms leilighet på ca 50 kvadrat til 1.250.000 kr (selveier) med ca 3000 kr i fellesutgifter pr måned. Bodde der fram til 2006 da den ble solgt for 1.325.000. Hensyntatt avgift og meglerutgifter så var det jo et merkbart netto tap på rett rundt 100.000 kr.
Dagens leilighet ble så innkjøpt i 2006 for 1.250.000 kr. Brydde meg ikke så mye om boligprisene men i gaten her ble det solgt 1 leilighet i samme lavblokok i 2012 (siste som ble solgt her) for 1.920.000 kr, og 1 i nabo-blokken solgte i 2016 for 1.690.000 kr. Den siste et tvangssalg så vidt jeg forsto, og med relativt dårlig standard (orginal innredning fra slutten av 70-tallet).
Så jeg var tenkte det ville være en grei sak å selge og syntes ut fra standard og økonomi i borettslaget at en prisantydning på 1.890.000 ville gi et kjapt og greit salg. Sammenlignbare leiligheter som var på markedet da lå på rundt 1,9-2 millioner. Etter 2 uker med nærmest umenneskelig ryddejobb hadde jeg alt klart til fotografering så leiligheten kunne legges ut for salg i slutten av april. Skal være blodig ærlig og si det var et slag i ansiktet når det ikke om 1 person på visningen. Men jeg var offensiv i tankegangen og ville kjøre på med 1 visning pr uke til vi hadde salget i boks. Tanken var at felles visning ville gi flere interessenter og mulig budkrig. Ikke før 4de visning kom det 1 person på visning. Og interessen var så som så siden hun syntes leiligheten var litt stor. Etter 6 visninger skjønte jeg at om det skulle bli salg før sommeren så måtte jeg ta litt grep og gå ned i pris. Så prisen ble redusert til 1.690.000 kr. Og ny visning var i går. Resultatet var mildt sagt skuffende. Nok en gang var det 1 part på visningen. Et ungt par som hadde en lang liste med leiligheter de skulle se på. Og min kom ikke igjenom nåløyet for de ville ikke skrives på listen.
Underveis har jeg pratet mye med folk i området og har fulgt med på salgs-utviklingen her også. Resultatet er mildt sagt nedslående. Så og si ingenting selges. De siste leilighetene som ble solgt i mitt borettslag var i januar-mars (2-3 stykker), men de lå ikke lenge ute. Litt av problemet er nok at det plutselig kom et rush med leligheter til salgs her. På ett tidspunkt var det over 20 leiligheter til salgs (av forskjellig type), og derav 8 av samme type jeg har. Kun 1 av de er blitt solgt og den gikk for 1.395.000 kr. Det er den siste av samme type jeg sitter med som er solgt.
Men det er ikke bare her folk sliter med å selge. Samme historien har jeg hørt fra folk over hele byen.
Slik jeg ser det er det 3 trender her i Trondheims området som jeg tror er årsaken (ren spekulasjon fra min side);
1. Folk er blitt mye mer defensive nå enn tidligere. De vil selge bolig før de kjøper så de unngår å brenne inne med 2 boliger og vet hva de har å kjøpe ny bolig for. Det gir et betydelig seigere marked.
2. Folk er defensive pga forventet renteøkning. Egentlig en svært underlig sak men trolig pga de ikke forstår helt situasjonen. Kjøper man nå så kan man få en historisk billig fastrente de neste 10 årene. Og om an så selger i løpet av de årene så får man høyst sansynlig en gevist på selve lånet på toppen.
3. Folk forventer boligpris fall framover pga renteøkningen. For de som kun leier er dette selvsagt smart. Men for de som sitter med bolig er dette bare tull da dagens bolig også naturlig nok rammes av et boligpris fall, så den vinningen går opp i spinningen som det heter.
Det er mulig det er en 4de faktor inne i bildet, og det er økonomien i husholdningene i Norge i dag. Mitt inntrykk er at svært mange lever over evne. Forbrukslån og kredittkortgjeld er blitt vanlig. Tror også Norge har fått en tilstand der de som har mye penger har fått enda mer penger, mens de som har lite eller gjenomsnittlig inntekt har mindre å rutte med. Mye pga overforbruk. Jeg merker jeg blir fysisk dårlig av å høre/se reklamer for forbrukslån og kredittkort på radio, tv eller i avisene. Folk blir hjernevasket til å se på lån som en helt ok sak. Ta deg opp lån og reis rundt og se verden! Men du verden den turen kan bli dyr...
En annen ting jeg reagerer på er fokuset på renteheving og konsekvensen for husholdningsøkonomien. Den virker veldig en-dimensjonal i den forstand at det handler om man klarer den månedlige ekstrautgiften. Selvsagt er det skremmende at 14% ikke klarer noen eller 1 % renteøkning. Men det man glemmer er at en økende rente som regel også medfører en synkende boligpris. Når man så trekker inn hvor mye lån folk har på bolig, forbrukslån, billån, kredittkort som alt skal betjenes....og så går kanskje verdien på boligen ned 10-20-30%? Hvordan skal du da løse den floken? Selger du boligen så sitter du igjen med netto lån?
Jeg tror vi ser emningen av en forferdelig smell, ikke bare i norsk men i internasjonal økonomi. Jeg har egentlig ventet på dette siden smellen i 2007 pga man i ettertid ikke løste det fundamentale problemet som var for stor gjeld i alle ledd i samfunnet. Istedenfor har man pøst på med mere og mere gjeld.
Man kan gjerne tro at sentralbankene vil være tilbakeholdne med å skru opp rentene pga konsekvensene. Men man skal huske at det stoppet ikke sentralbankene på slutten av 1970 tallet da rentene ble skrudd opp noe helt vanvittig. For meg er det helt åpenbart at dette skjer for å melke markedene. Noen tjener sinsykt mye penger på dette. Og jeg tror det kommer til å skje igjen. Kanskje ikke så voldsomt som den gangen, men heller ikke umulig.
Så min oppfordring er å gå litt på "gjelds-avrusning". Begynn å rydde opp i privatøkonomien og ha stålkontroll på budsjettet. Vær sikker på at du tåler 3-5% renteøkning. Ha penger i bakhånd. Bor du i for dyr bolig? Selg og kjøp noe du har råd til. Sett deg grundig inn i finansiering og husleie for nye prosjekter. Ofte har de avdragsfri periode de første årene før det smeller inn en syk økning i husleie, og den som eier da sitter fort med svarteper.
Jeg ser ikke svart på mitt eget salg, da det er bare et spørsmål om tid og pris uansett. Jeg kan i prinsippet selge for 1 krone og fortsatt ha penger igjen på kontoen. Så jeg er ikke i noen knipe. Men det er blitt et besynderlig marked, der boligmarkedet i Oslo sentrum ser ut til å dominere overskriftene, mens i "utkant-Norge" er det mørke natta på boligmarkedet.
Og èn ting er jeg rimelig sikker på. Det området som har hatt størst boligprisvekst (Oslo) er også det området som kommer til å bli hardest rammet om fallet blir slik jeg tror.
Dagens rør i kaffegruten
