Eieformer - Thailand (for oss utlendinger)
Lagt inn: 11 mar 2018, 03:38
Tenkte det kunne være interessant å sette opp en oversikt over lovlige former vi utlendinger kan eie et sted å bo i Thailand.
HOVEDREGEL:
Utlendinger (altså alle uten thai statsborgerskap) får IKKE lov å eie jord i Thailand. Dette være seg hustomt men også etter hva jeg har forstått, leiligheter på bakkeplan (den har jeg ikke sett bekreftet).
Man kan heller ikke ha majoritetseierskap i et selskap/bedrift.
Det er noen unntak som kommer inn i bildet ved store innvesteringer og business visa til Thailand. Men vi snakker da om 40 millionet baht eller mer.
1. Leilighet (appartment/condomonium). Den mest problemfrie løsningen. Men også her kommer max 49% utenlandsk eierskap inn i bildet. Fra hva jeg har funnet ut gjelder 49% regelen ikke antall leiligheter, men av samlet areal). 51% må være i thai eierskap.
1a) Den optimale løsningen. Kjøpt under 49% regelen og registrert i ditt navn på Land Office. Alle papirer i ditt navn. NB! Kontroller at komplekset også eier jorda det er bygd på og at den ikke er leaset! Leasing av jord til bygging av leilighetskomplekser forekommer og kan skape trøbbel når lease går ut!
1b) Kjøpt i "company name". Også thai oppretter selskap for eierskap og du kan tilbys å kjøpe dette som utlending. Ofte betydelig billigere enn 49%'er. NB! Her er man på mørkt og dypt vann! Du vil tilbys å overta company der navnet ditt settes inn som leder for bedriften, MEN du kan ikke eie mer enn 49% av selskapet. Dvs en thai statsborger må ha 51%. Dette registreres IKKE på Land Office som eierskap så vidt jeg vet. Det som er skummelt her er at thai 51% eier når som helst kan forandre lederskap og ta kontroll over eierforholdet uten ditt samtykke! Ikke anbefalt løsning!
2. Hus/Villa/Townhouse.
Hovedregel her er at du kan eie huset, men ikke jorda! Dette løses enten gjenom company (ikke anbefalt pga samme problemstilling som 1b) eller gjenom leasing av jorda.
2a) Den optimale løsningen. Få en leasingavtale på 30 år for jorda. Utviklere for byggefelt har gjerne et eget selskap for eierskap av jorda som du da får en leasing avtale med. NB! IKKE få en 30 + 30 + 30 års kontrakt! Min anbefaling er 2 separate avtaler! Avtale 1; Straight up 30 års leasing av jorda som registreres på Land Office. Avtale 2; Separat avtale om rett til forlengelse av leasing etter hver 30 års periode utløper OG rett til fornyelse av lease ved overføring av eierskap ved salg av huset eller ved død. HVORFOR? Mange pusher nå disse 90 års leasene (30+30+30 år) og hevder dette er helt ok! MEN det har vært en dom i thai rettsvesen som ikke bare slo fast at dette ikke er lov MEN SOM ANNULLERTE GJELDENDE AVTALE SOM ULOVLIG. Med andre ord var avtalen i sin helhet ugyldig! Derfor 2 avtaler. 1 gyldig 30 års lease som er 100% etter loven. Og nr 2 helt separat avtale som gir deg rett til forlengelse separat fra nr 1. Baker man inn flere leasingperioder i 1 avtale risikerer man at den er ugyldig i sin helhet!
2b)
Company name. Beskrevet tidligere. Ikke å anbefale.
Et annet problem rundt å bruke "company name" er at du som person aldri er registrert som eier av eiendommen. Dette kan medføre skatteproblemer og trøbbel med å overføre penger fra salg ut av Thailand da salgsbeløp ikke kan knyttes direkte til eiendommen.
Det er sikkert noen flere nyanser jeg ikke har fått med her men håper dette gir litt innblikk i eiendomsforhold i Thailand som utlending.
Man må altid ha tunga beint i munnen og undersøke grundig eierforhold og historikk/omdømme til utvikler. Tenk deg om 10 ganger før du kjøper ubygd leilighet/hus med 100% cash "up-front". Det vanlige er % bolker etterhvert som byggefasene fullføres og ca 10% holdes tilbake ved fullføring i tilfelle noe dukker opp i etterkant. Alt slikt struktureres i kontrakt. Og bruk thai advokat med godt renome! Gjerne noen som ikke er lokal og som kan utsettes for press.
Og...aldri invester mer enn du har råd til å tape! Uansett hvor bra eierskapet virker (mine optimale løsninger) så er det ingen garanti for regelendringer eller lureri!
HOVEDREGEL:
Utlendinger (altså alle uten thai statsborgerskap) får IKKE lov å eie jord i Thailand. Dette være seg hustomt men også etter hva jeg har forstått, leiligheter på bakkeplan (den har jeg ikke sett bekreftet).
Man kan heller ikke ha majoritetseierskap i et selskap/bedrift.
Det er noen unntak som kommer inn i bildet ved store innvesteringer og business visa til Thailand. Men vi snakker da om 40 millionet baht eller mer.
1. Leilighet (appartment/condomonium). Den mest problemfrie løsningen. Men også her kommer max 49% utenlandsk eierskap inn i bildet. Fra hva jeg har funnet ut gjelder 49% regelen ikke antall leiligheter, men av samlet areal). 51% må være i thai eierskap.
1a) Den optimale løsningen. Kjøpt under 49% regelen og registrert i ditt navn på Land Office. Alle papirer i ditt navn. NB! Kontroller at komplekset også eier jorda det er bygd på og at den ikke er leaset! Leasing av jord til bygging av leilighetskomplekser forekommer og kan skape trøbbel når lease går ut!
1b) Kjøpt i "company name". Også thai oppretter selskap for eierskap og du kan tilbys å kjøpe dette som utlending. Ofte betydelig billigere enn 49%'er. NB! Her er man på mørkt og dypt vann! Du vil tilbys å overta company der navnet ditt settes inn som leder for bedriften, MEN du kan ikke eie mer enn 49% av selskapet. Dvs en thai statsborger må ha 51%. Dette registreres IKKE på Land Office som eierskap så vidt jeg vet. Det som er skummelt her er at thai 51% eier når som helst kan forandre lederskap og ta kontroll over eierforholdet uten ditt samtykke! Ikke anbefalt løsning!
2. Hus/Villa/Townhouse.
Hovedregel her er at du kan eie huset, men ikke jorda! Dette løses enten gjenom company (ikke anbefalt pga samme problemstilling som 1b) eller gjenom leasing av jorda.
2a) Den optimale løsningen. Få en leasingavtale på 30 år for jorda. Utviklere for byggefelt har gjerne et eget selskap for eierskap av jorda som du da får en leasing avtale med. NB! IKKE få en 30 + 30 + 30 års kontrakt! Min anbefaling er 2 separate avtaler! Avtale 1; Straight up 30 års leasing av jorda som registreres på Land Office. Avtale 2; Separat avtale om rett til forlengelse av leasing etter hver 30 års periode utløper OG rett til fornyelse av lease ved overføring av eierskap ved salg av huset eller ved død. HVORFOR? Mange pusher nå disse 90 års leasene (30+30+30 år) og hevder dette er helt ok! MEN det har vært en dom i thai rettsvesen som ikke bare slo fast at dette ikke er lov MEN SOM ANNULLERTE GJELDENDE AVTALE SOM ULOVLIG. Med andre ord var avtalen i sin helhet ugyldig! Derfor 2 avtaler. 1 gyldig 30 års lease som er 100% etter loven. Og nr 2 helt separat avtale som gir deg rett til forlengelse separat fra nr 1. Baker man inn flere leasingperioder i 1 avtale risikerer man at den er ugyldig i sin helhet!
2b)
Company name. Beskrevet tidligere. Ikke å anbefale.
Et annet problem rundt å bruke "company name" er at du som person aldri er registrert som eier av eiendommen. Dette kan medføre skatteproblemer og trøbbel med å overføre penger fra salg ut av Thailand da salgsbeløp ikke kan knyttes direkte til eiendommen.
Det er sikkert noen flere nyanser jeg ikke har fått med her men håper dette gir litt innblikk i eiendomsforhold i Thailand som utlending.
Man må altid ha tunga beint i munnen og undersøke grundig eierforhold og historikk/omdømme til utvikler. Tenk deg om 10 ganger før du kjøper ubygd leilighet/hus med 100% cash "up-front". Det vanlige er % bolker etterhvert som byggefasene fullføres og ca 10% holdes tilbake ved fullføring i tilfelle noe dukker opp i etterkant. Alt slikt struktureres i kontrakt. Og bruk thai advokat med godt renome! Gjerne noen som ikke er lokal og som kan utsettes for press.
Og...aldri invester mer enn du har råd til å tape! Uansett hvor bra eierskapet virker (mine optimale løsninger) så er det ingen garanti for regelendringer eller lureri!
Og eier utvikler også jorda condoen bygges på kan man jo regne med både lengre livsløp og langsiktig verdi. Men det forutsetter selvsagt at vedlikeholdet tas seriøst.