Eieformer - Thailand (for oss utlendinger)

Eie, leie, skatt, flytting, husbygging
RobertX
Innlegg: 1902
Registrert: 21 okt 2017, 08:49
Sted: Cebu City, Filippinene

#1

Tenkte det kunne være interessant å sette opp en oversikt over lovlige former vi utlendinger kan eie et sted å bo i Thailand.

HOVEDREGEL:
Utlendinger (altså alle uten thai statsborgerskap) får IKKE lov å eie jord i Thailand. Dette være seg hustomt men også etter hva jeg har forstått, leiligheter på bakkeplan (den har jeg ikke sett bekreftet).

Man kan heller ikke ha majoritetseierskap i et selskap/bedrift.

Det er noen unntak som kommer inn i bildet ved store innvesteringer og business visa til Thailand. Men vi snakker da om 40 millionet baht eller mer.

1. Leilighet (appartment/condomonium). Den mest problemfrie løsningen. Men også her kommer max 49% utenlandsk eierskap inn i bildet. Fra hva jeg har funnet ut gjelder 49% regelen ikke antall leiligheter, men av samlet areal). 51% må være i thai eierskap.

1a) Den optimale løsningen. Kjøpt under 49% regelen og registrert i ditt navn på Land Office. Alle papirer i ditt navn. NB! Kontroller at komplekset også eier jorda det er bygd på og at den ikke er leaset! Leasing av jord til bygging av leilighetskomplekser forekommer og kan skape trøbbel når lease går ut!

1b) Kjøpt i "company name". Også thai oppretter selskap for eierskap og du kan tilbys å kjøpe dette som utlending. Ofte betydelig billigere enn 49%'er. NB! Her er man på mørkt og dypt vann! Du vil tilbys å overta company der navnet ditt settes inn som leder for bedriften, MEN du kan ikke eie mer enn 49% av selskapet. Dvs en thai statsborger må ha 51%. Dette registreres IKKE på Land Office som eierskap så vidt jeg vet. Det som er skummelt her er at thai 51% eier når som helst kan forandre lederskap og ta kontroll over eierforholdet uten ditt samtykke! Ikke anbefalt løsning!

2. Hus/Villa/Townhouse.
Hovedregel her er at du kan eie huset, men ikke jorda! Dette løses enten gjenom company (ikke anbefalt pga samme problemstilling som 1b) eller gjenom leasing av jorda.

2a) Den optimale løsningen. Få en leasingavtale på 30 år for jorda. Utviklere for byggefelt har gjerne et eget selskap for eierskap av jorda som du da får en leasing avtale med. NB! IKKE få en 30 + 30 + 30 års kontrakt! Min anbefaling er 2 separate avtaler! Avtale 1; Straight up 30 års leasing av jorda som registreres på Land Office. Avtale 2; Separat avtale om rett til forlengelse av leasing etter hver 30 års periode utløper OG rett til fornyelse av lease ved overføring av eierskap ved salg av huset eller ved død. HVORFOR? Mange pusher nå disse 90 års leasene (30+30+30 år) og hevder dette er helt ok! MEN det har vært en dom i thai rettsvesen som ikke bare slo fast at dette ikke er lov MEN SOM ANNULLERTE GJELDENDE AVTALE SOM ULOVLIG. Med andre ord var avtalen i sin helhet ugyldig! Derfor 2 avtaler. 1 gyldig 30 års lease som er 100% etter loven. Og nr 2 helt separat avtale som gir deg rett til forlengelse separat fra nr 1. Baker man inn flere leasingperioder i 1 avtale risikerer man at den er ugyldig i sin helhet!

2b)
Company name. Beskrevet tidligere. Ikke å anbefale.


Et annet problem rundt å bruke "company name" er at du som person aldri er registrert som eier av eiendommen. Dette kan medføre skatteproblemer og trøbbel med å overføre penger fra salg ut av Thailand da salgsbeløp ikke kan knyttes direkte til eiendommen.

Det er sikkert noen flere nyanser jeg ikke har fått med her men håper dette gir litt innblikk i eiendomsforhold i Thailand som utlending.

Man må altid ha tunga beint i munnen og undersøke grundig eierforhold og historikk/omdømme til utvikler. Tenk deg om 10 ganger før du kjøper ubygd leilighet/hus med 100% cash "up-front". Det vanlige er % bolker etterhvert som byggefasene fullføres og ca 10% holdes tilbake ved fullføring i tilfelle noe dukker opp i etterkant. Alt slikt struktureres i kontrakt. Og bruk thai advokat med godt renome! Gjerne noen som ikke er lokal og som kan utsettes for press.

Og...aldri invester mer enn du har råd til å tape! Uansett hvor bra eierskapet virker (mine optimale løsninger) så er det ingen garanti for regelendringer eller lureri!
"Scale back your long hopes, to a short period. While we speak, time is envious and is running away from us. Seize the day, trusting little in the future.", by the Roman poet Horace in 65 BC. Carpe Diem
RobertX
Innlegg: 1902
Registrert: 21 okt 2017, 08:49
Sted: Cebu City, Filippinene

#2

Og...DET ER INGEN SKAM Å LEIE!

:D

Se på leiekostnaden som en forsikring. Din mulighet til å pakke kofferten og forlate området/byen/landet når du måtte ønske.

Å selge bolig i Thailand til optimal pris kan være en saga i seg selv. Her i Hua Hin er det flere boliger som har vært på markedet i årevis uten å bli solgt.

Hovedregelen er uansett at alt kan selges (så lenge du har en form for eierskap), det kommer altid an på prisen du kan akseptere!
"Scale back your long hopes, to a short period. While we speak, time is envious and is running away from us. Seize the day, trusting little in the future.", by the Roman poet Horace in 65 BC. Carpe Diem
Brukeravatar
riflefish
Innlegg: 4645
Registrert: 21 okt 2017, 06:01
Sted: ved havet

#3

Ærverer man noe så er det dobbelt viktig

Og ha orginal tidle deed!

Finnes kun kopi kan det være andre eiere

Som har pant!

Sjekke tidldeed virklig er på tomta

Kjenner til
En som bygget fabrikk

Ettervert viste det seg at det skjøtet han haddde
Var en jordflekk på
Landet!
Det er ikke lov at partner bruker monopol
Penger!
De kan også bli straffet!
Hvordan 49> % reglen på kondu
Er at man lar trapp og koridor bli endel
Av det hele og man « eier» condoen,!
Men dette m sleeping partner opplegg
Har jeg skrevet om der en thaie som
Hadde gått inn og overtok alt
Partnern var en isearael
Og mistet et eiendoms komplex i
Tonglor,,
Det er så mange triks i eiendom!
Men plenty pitfall & traps!
Det perfekte liv er å ikke jakte på det perfekte liv. :roll:
Kolami
Innlegg: 1635
Registrert: 21 okt 2017, 14:05

#4

RobertX skrev: 11 mar 2018, 03:46 Og...DET ER INGEN SKAM Å LEIE!

:D

Se på leiekostnaden som en forsikring. Din mulighet til å pakke kofferten og forlate området/byen/landet når du måtte ønske.

Å selge bolig i Thailand til optimal pris kan være en saga i seg selv. Her i Hua Hin er det flere boliger som har vært på markedet i årevis uten å bli solgt.

Hovedregelen er uansett at alt kan selges (så lenge du har en form for eierskap), det kommer altid an på prisen du kan akseptere!
Vi ser på condoer i BBK..de spør om fantasispriser mange steder, noen er mer oppgående..men de fleste..herregud...de venter på å finne riktig selger på 5te året osv..mens prisene hverken går opp eller ned..det er artig å høre på de når de skal selge..det er slik at man lurer ikke en gang på hvorfor de ikke får solgt..
RobertX
Innlegg: 1902
Registrert: 21 okt 2017, 08:49
Sted: Cebu City, Filippinene

#5

Ja det er ekstrem mangel på elementær økonomisk forståelse her, desverre.

Her i Hua Hin har de fått det for seg at de kan smøre på 5-6% på prisen hvert år (selv om de står usolgt).

Et skrekkeksemøel etter min mening; en tysker jeg har fartet rundt en del sammen med var interessert i en leilighet på Tira Tiraa komplekset her i HH. Den har vært til salgs minst 1 år til 5.490.000 baht. Eid av en finne og ikke leid ut. Tyskeren ga ham et bud på 4.900.000 baht som ble avslått med svar om at finnen nå mente han burde få 5.900.000 baht for leiligheten. Oppgitt tysker høyner budet sitt til 5.400.000 men blir igjen avslått.

Hører med at en tilsvarende leilighet har stått usolgt i 1.5 år til 6.5 mill.

Det er pr i dag 26 leiligheter til salgs i komplekset og inntrykket mitt er at Hua Hin enten har nådd metningspunktet eller bunnen har falt ut. Flere developers viste oss oversikter over prosjektene der det meste var solgt. Men når vi sjekket på nettet var det løgn og det var mange usolgte hus i prosjektet.

Så de fleste prøver å gjøre seg kostbare og ettertraktet for å få deg på kroken.

Er vel en lang tråd på Thaivisa om markedet i Bangkok og hvordan leieprisene har stagnert og falt de siste 10 årene. Konklusjonen der virket å være man bør leie framfor å kjøpe slik det er nå pga urealistiske salgspriser.

Et alternativ er å jakte på "foreclosed" (tvangssalg) gjennom de store bankene.
"Scale back your long hopes, to a short period. While we speak, time is envious and is running away from us. Seize the day, trusting little in the future.", by the Roman poet Horace in 65 BC. Carpe Diem
Brukeravatar
Phay
Innlegg: 4568
Registrert: 21 okt 2017, 00:24
Sted: Milkway

#6

Billigst og enklest er å leie ettroms eller studie leilighet, men det finnes også town houses og til og med poolvillaer litt utenfor sentrumskjernen, men skal man ha standard, utsikt etc, så koster det mer enn det smaker å leie over tid.

Derfor ser jeg at for det jeg ønsker, så blir det å kjøpe leilighet innenfor rimelig alder, og selge før tapet blir for stort pga alder!
🌞
RobertX
Innlegg: 1902
Registrert: 21 okt 2017, 08:49
Sted: Cebu City, Filippinene

#7

Phay skrev: 11 mar 2018, 18:54 Billigst og enklest er å leie ettroms eller studie leilighet, men det finnes også town houses og til og med poolvillaer litt utenfor sentrumskjernen, men skal man ha standard, utsikt etc, så koster det mer enn det smaker å leie over tid.

Derfor ser jeg at for det jeg ønsker, så blir det å kjøpe leilighet innenfor rimelig alder, og selge før tapet blir for stort pga alder!
Har man bestemt seg for å ha et eget Hjem med stor H så er nok det den absolutt beste løsningen ja :) Og eier utvikler også jorda condoen bygges på kan man jo regne med både lengre livsløp og langsiktig verdi. Men det forutsetter selvsagt at vedlikeholdet tas seriøst.

Får håpe du finner en perfekt leilighet eller løsning :)
"Scale back your long hopes, to a short period. While we speak, time is envious and is running away from us. Seize the day, trusting little in the future.", by the Roman poet Horace in 65 BC. Carpe Diem
มังคุด
Innlegg: 253
Registrert: 25 nov 2017, 05:21
Sted: Planet Earth

#8

RobertX skrev: 11 mar 2018, 12:23 Ja det er ekstrem mangel på elementær økonomisk forståelse her, desverre.

Her i Hua Hin har de fått det for seg at de kan smøre på 5-6% på prisen hvert år (selv om de står usolgt).

Et skrekkeksemøel etter min mening; en tysker jeg har fartet rundt en del sammen med var interessert i en leilighet på Tira Tiraa komplekset her i HH. Den har vært til salgs minst 1 år til 5.490.000 baht. Eid av en finne og ikke leid ut. Tyskeren ga ham et bud på 4.900.000 baht som ble avslått med svar om at finnen nå mente han burde få 5.900.000 baht for leiligheten. Oppgitt tysker høyner budet sitt til 5.400.000 men blir igjen avslått.

Hører med at en tilsvarende leilighet har stått usolgt i 1.5 år til 6.5 mill.

Det er pr i dag 26 leiligheter til salgs i komplekset og inntrykket mitt er at Hua Hin enten har nådd metningspunktet eller bunnen har falt ut. Flere developers viste oss oversikter over prosjektene der det meste var solgt. Men når vi sjekket på nettet var det løgn og det var mange usolgte hus i prosjektet.

Så de fleste prøver å gjøre seg kostbare og ettertraktet for å få deg på kroken.

Er vel en lang tråd på Thaivisa om markedet i Bangkok og hvordan leieprisene har stagnert og falt de siste 10 årene. Konklusjonen der virket å være man bør leie framfor å kjøpe slik det er nå pga urealistiske salgspriser.

Et alternativ er å jakte på "foreclosed" (tvangssalg) gjennom de store bankene.
Om en har råd til å la en bolig stå usolgt 1 år, 3 år, 5 år eller mer er det vel ingen grunn til å selge før en evt kan få det en ønsker for boligen? Vil ikke kalle det mangel på elementær økonomisk forståelse, tvert i mot, det er slik de gjør det i Thailand om de ikke trenger kapitalen umiddelbart og kanskje får de etterhvert det de vil ha for boligen.

En kompis av meg kjøpte seg et ganske svært hus i en moobaan i utkanten av Chiang Mai. Vel - det står vel i kjerringa sitt navn formoder jeg.. I moobaanen ble det også bygget noen gigantiske og svært luksuriøse hus, og de ble stående tom i mange år. Fikk komme inn og se en gang, det var liksom 7 soverom og 5 bad, pluss en egen tjenerbolig osv. De fikk ikke solgt disse husene på 5-6 år fordi de ikke fikk prisen de hadde satt. Men til slutt ble de da solgt, og prisen var da visstnok det de skulle ha i utgangspunktet.

Thailendere lar ofte boliger stå tomme 1 år eller 3 hvis de ikke får den prisen de vil ha. Det er sånn de tenkerbig handler der nede. Tror ikke en skal kalle det mangel på elementær økonomisk forståelse.
No one here gets out alive...
RobertX
Innlegg: 1902
Registrert: 21 okt 2017, 08:49
Sted: Cebu City, Filippinene

#9

Beklager men det viser etter min mening nettopp det jeg sa. Å binde kapital i eiendom i et mettet marked uten noen klar plan for utleie eller utsikt til salg med god fortjeneste er lite lurt. Ihvertfall om planen er å tjene penger.

Man må også ha i bakhodet at thai baht nå er veldig sterk. Et salg nå og overføring til annen valuta fra baht gir sansynligvis god gevinst i forhold til tidligere kjøpspris. Om Thailands eksport stuper og baht igjen svekkes ryker den gevinsten.

Det er mange vinklinger rundt eiendomshandel her og mitt helhets inntrykk står ved lag. Eiendomsmarkedet her i Thailand (og Hua Hin spesifikt) ser for meg ut til å gå på en smell. Men det er nå det jeg leser i *min* kaffegrut :D
"Scale back your long hopes, to a short period. While we speak, time is envious and is running away from us. Seize the day, trusting little in the future.", by the Roman poet Horace in 65 BC. Carpe Diem
มังคุด
Innlegg: 253
Registrert: 25 nov 2017, 05:21
Sted: Planet Earth

#10

RobertX skrev: 12 mar 2018, 08:07 Beklager men det viser etter min mening nettopp det jeg sa. Å binde kapital i eiendom i et mettet marked uten noen klar plan for utleie eller utsikt til salg med god fortjeneste er lite lurt. Ihvertfall om planen er å tjene penger.

Man må også ha i bakhodet at thai baht nå er veldig sterk. Et salg nå og overføring til annen valuta fra baht gir sansynligvis god gevinst i forhold til tidligere kjøpspris. Om Thailands eksport stuper og baht igjen svekkes ryker den gevinsten.

Det er mange vinklinger rundt eiendomshandel her og mitt helhets inntrykk står ved lag. Eiendomsmarkedet her i Thailand (og Hua Hin spesifikt) ser for meg ut til å gå på en smell. Men det er nå det jeg leser i *min* kaffegrut :D
Men thailenderne tenker ikke som vi tenker Robert. Hverken ift penger, logikk, og annet. Jeg var feks i Phuket rett etter tsunamien og til min overraskelse så jeg at prisene der hadde steget mange steder ift før tsunamien, feks motobiketaxi. Gutta sa de hadde så få kunder at de måtte ta mer for turene slik at de kanskje klarte å nå det de hadde tjent før tsunamien. Thailandsk økonomisk logikk... :shock:
De eller fleste markeder er mettet i Thailand. Å investere i bolig for en med mye penger er ikke nødvendigvis for å sikre seg kortsiktig profitt, slik som vi vestlige kanksje tenker. Alle andre muligheter tatt i betraktning, kanskje en slik investering gir god avkastning om en har is i magen og råd til det.

Og ja - helt enig, det er veldig mange vinklinger på dette med bolig ol.
No one here gets out alive...
Svar

Gå tilbake til «Bolig»